프롭테크 :: 질로우, 오픈도어 ... "부동산도 이제 AI라구!"

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

프롭테크란, 부동산(Property)와 기술(Technology)가 합쳐진 개념으로 빅데이터를 이용한 혁신적인 부동산 기업을 일컫는 말입니다.

 

먼저 오픈도어와 여러 프롭테크들을 비교에 들어가기 전에 프롭테크에 대한 투자 메리트와 리스크에 대해서 자료를 통해 다뤄보는 게 우선이겠죠.

 

 

 

 

 

 

먼저, 메리트 부분에서 첫번째 키워드는 게임 체인저입니다. 지금까지의 부동산 시장은 중앙거래소과 없는 본질을 띈 굉장히 올드하고 복잡한 절차로 이루어져 있습니다.

 

위의 자료를 보시면 이사를 한 번 가기 위해 바이어와 셀러들이 겪어야 하는 절차가 복잡하게 되어있죠? 그리고 이것저것 따져보아야 하는 부가비용이 굉장히 쓸 데 없이 많습니다. 집을 구하러 다녀보신 분들이라면 잘 알고계실테죠.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

다음 자료의 제목을 보시면 undisrupted market이라고 되어있는데, 이건 중앙거래소 없이 바이어와 셀러의 직접판매 시장을 의미합니다.

 

중고차시장이 8410억 달러의 규모로 3위이고 그 위에 식품이 1조달러, 그리고 부동산시장이 1조 6,000억 달러로 가장 큰 규모를 차지하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

68%의 미국인이 부동산을 소유하고 있으며, 매년 500만 가구가 거래되고 있습니다. 그리고 오른쪽 그래프를 보시면 200만 곳의 부동산 중개소가 존재하고 심지어 28%는 투잡을 뛰는 사람이라고 하네요. 

 

그 중에서도 무려 66%의 중개소가 매년 15개 이하의 거래 성사량을 보이고 있습니다. 매물에 비해 중개소가 엄청나게 많은 데 반해 매년 거래 성사량은 많지 않은 편이고 투잡까지 뛰는 무질서한 시장상태입니다.

 

거래되는 매물이 500만인데 중개업자가 200만이고, 대부분의 중개소가 연 거래성사량이 거의 없음에도 사라지지 않았다는 것은 중간에서 남는 이윤이 꽤 많다는 것을 유추해볼 수 있습니다.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

바로 이 부분들을 오픈도어를 비롯한 현재 프롭테크들이 일명 '아이바잉' 방식을 이용하여 이 절차를 박살내고 중앙거래소 역할을 자처하려는 것입니다.

 

아이바잉 방식은 Instant buying의 약자로 말 그대로 즉석으로 거래를 한다는 의미입니다. 기업이 부동산을 완전히 구매 후에 바이어를 찾게 된다면 셀러 입장에서 겪어야 할 복잡한 절차와 시간낭비를 해소해 줄 수 있겠군요.

 

물론 현재까지는 완벽히 구축되지 않았어요. 왜냐하면 부동산의 단가가 너무 비싸기 때문에 단번에 탈바꿈하기 어려운 부분입니다. 하지만 투자자 입장에선 잠재력이 보일때가 가장 좋은 투자타이밍이지 않을까요?

 

 

 

 

 

메리트, 두 번째 키워드는 AI입니다. 부동산 기업에 뜬금없이 왠 AI냐구요? 다 이유가 있습니다. 이 녀석 덕분에 이들이 게임체인저가 될 수 있습니다. 부동산의 가치를 측정하는 부분에 있어서 감정평가사마다, 중개인마다 천차만별이죠.

 

사람마다 좋은 집의 기준이 다르고 결정적으로 그들은 탐욕을 가진 사람이기에 중간에서 정직하지 못한 부동산 가치를 측정할 우려가 있고, 그로 인해 현 부동산 시장의 가장 취약점인 비대칭성이 극대화되고 있다는 것입니다.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

그런데 만약 빅데이터를 분석하는 AI가 리모델링의 가치나, 지리적 가치 향상 등 정확하게 부동산의 가치를 매겨준다면 사람들은 중개인들을 굳이 필요하지 않게 되고 이전처럼 시간에 구애를 받지도 않게 되겠죠?

 

 

 

 

 

 

밑에 자료를 보시면 점차 부동산 취득경로가 인터넷의 비중이 늘어나고 있고 그 바탕에는 AI의 부동산 가치 측정 정확도가 높다는 것을 알 수 있습니다.

 

이런 면에서 4차 산업혁명의 AI섹터에서 굉장히 밀접한 관계에 있음에도 약간은 AI와 부동산 사이의 괴리감 때문에 프로테크 계열은 아직 투자자들에게 많은 관심을 받지는 못한 단계라고 생각이 듭니다.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

그리고 메리트의 마지막 키워드는 골드러쉬입니다. 말 그대로 19세기 중반 상업적으로 가장 가치있던 금이 가득했던 금광을 차지하기 위해 광산업체들이 우루루 몰려든 것을 부동산 시장에 빗대어 표현하고 싶었습니다.

 

UNDISRUPTED MARKET 에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 이 부동산 시장에서 현재 온라인 시장이 차지하는 비중은 채 1%도 되지 않습니다.

 

 

 

 

 

아직은 수많은 부동산 중에서 이렇게 작은 점유율을 가진 상황이지만 반대로 생각하면 부동산 시장에서 먹을 파이가 굉장히 많다는 것을 의미하는 것이고, 개인적으로 부동산 시장 전체가 모두 온라인 시장으로 바뀌는 시대가 올 가능성이 보입니다.

 

부동산이 금액대가 커서 아직까진 오프라인 시장이 신뢰를 받는 것 같지만 많은 프롭테크 기업들이 혼신을 다해서 그 시장트렌드를 바꿔나가고 있는 중입니다.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

자,  그럼 리스크에는 어떤 부분들이 있는지 확인해볼까요? 먼저 가장 큰 리스크는 아이바잉 활성화 실패입니다. 그 이유는 부동산 단가가 너무나도 크기 때문입니다.

 

아이바잉은 값 비싼 금액의 부동산을 선구매하고 판매자를 기다리는 형식이기 때문에 회사 내 캐시플로우가 굉장히 좋아야 합니다. 때문에 많은 프롭테크 기업들이 현재는 부채를 기본적으로 많이 갖고 있는 상황입니다.

 

심지어 처음으로 완전히 부동산 시장을 아이바잉으로 개척하는 과도기에 위치함으로써 부동산이라는 거대 자산을 민간 기업에서 감당할 수 없는 구조인지는 이들이 실패를 해야 알 수 있는 것이고, 투자자들 입장에선 직격탄으로 맞아야 합니다.

 

 

 

 

 

두 번째 리스크는 부동산 시장의 의존성입니다.  서브프라임 모기지 사태에서은 금융사에서 부동산에 대한 파생상품을 내놓아 여러 투자자들을 끌어들이게되고 결국 부동산 시장은 붕괴되었습니다.

 

극단적으로 위와 같은 상황이 올 가능성은 낮겠지만, 어떻게 보면 부동산 기업에 투자하는 행위 자체가 부동산의 파생상품을 우리가 구입하는 것이나 다름 없는 것이죠.

 

우리는 이런 프롭테크에 투자하는 것만으로도 주식시장과 부동산시장의 두 리스크를 모두 떠안는 것이나 다름이 없습니다.

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어

 

 

세번재는 금리입니다. 만약에 연준이 말을 바꿔서 제로금리를 해제하고 금리가 급격하게 인상된다면 어떻게 될까요?

 

주식시장은 물론 부동산시장의 금리와 직결되어 있고 심지어 아이바잉 자체가 부채를 떠안고 상품을 구매하기 때문에 금리인상에 트리플 직격타를 맞는 상황에 놓일 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

프롭테크의 대표적인 기업들을 소개하겠습니다. 왼쪽부터 코스타그룹, 질로우, 오픈도어 레드핀 그리고 EXP WORLD입니다. 시가총액이 큰 순서입니다. 이들 기업의 흐름을 따라가보며 프롭테크의 관심을 갖는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.

 

 

 

 

프롭테크 :: 질로우, 오픈도어